在博鰲房地產論壇的“融合的力量”主題環節，我們與中物研協總經理、易居企業集團·克而瑞執行總裁劉雪萌女士進行了一場深度對話，共同探討了在房地產行業從增量開發向存量運營轉型的大背景下，物業管理行業如何超越傳統服務邊界，扮演好“全方位的存量資產管家”這一關鍵角色。
存量時代，物業管理的價值重塑
劉雪萌指出，隨著中國城市化進入中后期，大規模的新建開發放緩，龐大的存量資產成為城市經濟和社會生活的主要載體。在此背景下，物業管理已不再是簡單的“四保一服務”（保安、保潔、保綠、保修及客服），其內涵和外延正在發生深刻變革。物業管理的核心價值，正從對“物”的管理，轉向對“資產”的全生命周期運營和對“人”的服務生態構建。它連接著資產、空間與用戶，是激活存量價值、提升資產效能、優化居住與工作體驗的核心樞紐。
融合的力量：構建多元服務生態
談及“融合的力量”，劉雪萌強調，現代物業管理必須打破單一業務壁壘，深度融合多元業態與資源。
是技術與服務的融合。智慧物業平臺、物聯網、大數據與AI技術的應用，不僅提升了管理效率與安全能級，更通過數據分析洞察用戶需求，為個性化、精準化服務提供了可能。從智能安防、能源管理到社區O2O，科技正成為物業管理升級的基礎設施。
是空間與內容的融合。物業管理企業正在深入挖掘社區、寫字樓、商業綜合體等空間的價值。通過引入養老托幼、健康醫療、文化教育、新零售、聯合辦公等創新服務內容，將冰冷的物理空間轉化為有溫度、有活力的生活與工作場景，從而提升資產粘性與租金溢價。
是金融與資產的融合。專業的物業管理是資產保值增值的重要保障。通過與資本市場的對接（如物業公司上市），以及探索資產證券化（如類REITs）、受托經營等模式，物業管理正在深度參與存量資產的資本循環，實現從“服務提供者”到“資產管理者”乃至“輕資產運營者”的角色躍升。
全方位的管家：深度、廣度與溫度
要做“全方位的存量資產管家”，劉雪萌認為需要具備三個維度：
- 管理的深度：深耕基礎服務，保障設施設備的高效、安全、低碳運行，這是資產價值的物理根基。需建立專業的資產服務體系，為業主提供資產咨詢、租賃管理、改造升級等專業建議。
- 服務的廣度：構建覆蓋全生活場景與全企業生命周期的服務矩陣。從社區居民的“衣食住行娛教醫養”，到企業客戶的行政支持、空間優化、員工關懷等，提供一站式解決方案，成為連接各類優質資源的平臺。
- 運營的溫度：物業管理本質是與人打交道。通過營造和諧的社區文化、組織豐富的社群活動、建立高效的溝通反饋機制，提升用戶的歸屬感、幸福感與滿意度。有溫度的社區，才能形成高黏性的用戶群體，這是所有增值服務的土壤。
挑戰與未來
劉雪萌也坦言，轉型之路并非坦途。行業面臨專業化人才短缺、標準化與個性化平衡、數據安全與隱私保護、跨業態協同管理能力等挑戰。如何平衡基礎服務的“民生”屬性與增值服務的“市場”屬性，也是對企業的考驗。
她認為物業管理行業將在“融合”中持續進化。頭部企業將通過科技賦能、生態共建，進一步擴大管理規模與服務邊界；中小企業則需找準細分賽道，做深做精，形成特色優勢。行業將分化出基礎服務運營商、空間內容服務商、資產管理與投資機構等多元主體，共同構成健康繁榮的存量資產管理生態。
對話劉雪萌道：“在‘融合的力量’驅動下，物業管理行業正站在價值重估的起點。從‘看門人’到‘管家’，再到‘存量資產運營專家’，角色的每一次蛻變，都是對城市美好生活與高效經濟的重要貢獻。做全方位的存量資產管家，不僅是行業的發展方向，更是時代賦予的責任與機遇。”這場對話清晰地揭示，物業管理已不再是房地產的附屬品，而是駕馭存量時代、挖掘持續價值的關鍵力量。
